FAQ’s omgevingsrecht – deel 2
januari 19, 2021

FAQ’s omgevingsrecht – deel 2

deel 2 - Q&A over omgevingsrecht - lesopdracht Vives op 17/12/20 door Nadia Decock.

6. Wordt bosgebied gelijkgesteld met Parkgebied? 

Nee, hoewel beiden aanzien worden als ruimtelijk kwetsbaar gebied, wordt bosgebied veel strenger gereguleerddan parkgebied.

Bosgebieden zijn enkel bestemd voor bosbedrijf, waarin enkel gebouwen toegelaten zijn die noodzakelijk zijn voorde exploitatie van en het toezicht op de bossen, evenals jagers- en vissershutten. Geen van deze gebouwen mag echter kunnen aangewend worden als woonverblijf, ook niet tijdelijk.

Parkgebieden zijn gebieden, die vooral gelegen zijn bij of in woonkernen en die men wenst in hun staat te bewaren of die bestemd zijn om ingericht te worden om hun sociale functie te vervullen. In principe zijn daar enkel inplantingen van gebouwen mogelijk in functie van de openstelling van het park en binnen bestaande gebouwen.

Men zal ook veel meer zonevreemde woningen terug gaan vinden in parkgebieden dan in bosgebieden. Omdatdergelijke woningen meestal gelegen zijn nabij een woongebied of er verschillende woningen reeds bestaan, waardoor veel handelingen in principe slechts een minimale ruimtelijke impact hebben, die de natuurwaarde of de landschappelijke waarde van het parkgebied niet in gedrang brengen.

Daarom dat bijvoorbeeld het vrijstellingsbesluit wel van toepassing is in parkgebieden, maar niet in bosgebieden. Ook worden zij in het kader van de zonevreemde basisrechten en functiewijzigingen uitgesloten van de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Daar waar in ruimtelijk kwetsbare gebieden enkel verbouwen of herstelwerken na tenietgaandoor overmacht mogelijk zijn, wordt in parkgebieden toegelaten dat ook daar uitbreiden en herbouwen mogelijk is onder de voorwaarden die gelden voor andere zonevreemde woningen, niet gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

 

7. Hoe kan men aantonen dat een gebouw of bijgebouw reeds voor 1962 werd opgericht ? Kan men herstellingen aan dergelijke gebouwen uitvoeren zonder vergunning ?

Aan de hand van aankoopaktes, facturen, foto’s, kadasterplannen (enkel als begin van bewijs), luchtfoto’s, … Alles waarmee kan aangetoond worden dat de constructie aanwezig was voor 1962.

Voor huidige werken aan dergelijke gebouwen zal moeten nagegaan worden of deze werken op vandaag vergunningsplichtig zijn of niet. Het vermoeden geacht vergund te zijn ontslaat de zakelijke rechthouder niet van devergunningsplicht die op vandaag geldt!

Dit vermoeden van vergunning kan wel spelen wanneer bijvoorbeeld een woning toen reeds ingedeeld was in meerdere woonentiteiten, laat we zeggen 5, maar op vandaag zijn er voor dat gebied maarmaximum 2 woonentiteiten niet meer toegelaten per gebouw, dan zal de overheid niet kunnen gaan eisen dat dit gebouw, dat reeds van voor ’62 over 5 woonentiteiten beschikte, teruggebracht wordt naar een gebouw met 2woonentiteiten. Zij zal dan ook geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kunnen weigerenvoor dit gebouw, omdat het niet zou voldoen aan de huidige voorschriften inzake maximum toegelaten woongelegenheden, die voor dit gebied gelden.

 

8.  Een landgebouw gelegen in agrarisch gebied (vb gebruikt als loods) met een adres en vestigingsnummer vanlandbouwactiviteiten goedgekeurd door agentschap landbouw, maar het landgebouw is verkrot, wel van voor1962 dus vergund, met bouwovertreding. 

Is dit landgebouw zone-eigen of zonevreemd?

Agrarische gebieden zijn bestemd voor landbouw in de ruime zin. Dus niet enkel bewerken van het land valt daaronder, maar ook tuinbouw, veeteelt, visbouw, tuinbouw onder glas met hydrocultuur, … Ook verblijfsgelegenheiddie geïntegreerd wordt in het landbouwleven is toegelaten (bijv. hoevetoerisme), net als para-agrarische bedrijven.

Zolang men aan landbouw in de ruime zin van het woord doet dan zijn alle voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen toegelaten, alsook de bouw van een woning voor de exploitant van het bedrijf, zolang deze woning een geïntegreerd deel uitmaakt van het gebouwencomplex van het bedrijf. Het antwoord is dus dat dit gebouw zone-eigen is.

Kan je dit nog opknappen regulariseren?

Regulariseren is enkel nodig indien een bouwovertreding begaan werd. Opknappen is geen enkel probleem.

En wat als het gaat om een verkrotte woning in agrarisch gebied?

Hier zal een onderscheid moeten gemaakt worden naargelang de woning te aanzien is als een bedrijfswoning bij een landbouwbedrijf of dat er een bestemmingswijziging is doorgevoerd van landbouw naar wonen, waardoor men dus zonevreemd komt te liggen.

In het eerste geval zal men deze verkrotte woning perfect kunnen verbouwen, herbouwen, uitbreiden, …

Eens men zonevreemd is geworden zit men echter vast omdat de voorwaarden om van de zonevreemdebasisrechten te kunnen genieten zijn dat het om een hoofdzakelijk vergund gebouw is dat bovendien niet verkrot is. Met hoofdzakelijk vergund bedoelt men dat het gebouw voor minstens 90% (bruto-bouwvolume) dient vergund te zijn en met niet verkort dat de stabiliteit van het gebouw niet aangetast is.

Als men dus te maken heeft men een functiewijziging van landbouw naar woning en de woning is verkrot dan is het antwoord dus dat je daar in principe niets meer mee kan doen, tenzij men terug een zone- eigen functie gaat creëren. En dit ongeacht of de functiewijziging legaal of illegaal is gebeurd, want hoofdzakelijk vergund zijn en nietverkort zijn, zijn twee cumulatieve voorwaarden, ze moeten dus beide vervuld zijn om te kunnen genieten van de zonevreemde basisrechten.

 

9. Kan u iets meer vertellen over de huidige regelgeving van tinyhouses in agrarisch gebied of woongebied(met landelijk karakter).

Op vandaag is er in principe geen specifieke  wetgeving daarrond. Wil dit dan zeggen dat het toegelaten is, nee, alleen dat we moeten roeien met de riemen waarover we beschikken.

Over het algemeen zijn Tiny houses verrijdbare huisjes op wielen met een oppervlakte tussen de 25 à 50 m² en heb je in principe geen vergunning nodig om deze ergens te parkeren, tenzij je deze niet meer gaat verplaatsen en ooknog eens gaat aansluiten op het net. Let wel als deze op een aanhangwagen staan zal je deze als mobiel voertuigmoeten gaan verzekeren.

Op vandaag is het nemen van een domicilieadres in een tiny house ook niet mogelijk, omdat de meeste niet voldoen aan de woonkwaliteitseisen van de Vlaamse Codex Wonen. Ze zullen dus eerder als vakantiehuisjesbeschouwd worden zonder dat je er ook effectief mag gaan wonen.

Ga je dit gaan plaatsen op terreinen waar tijdelijke verblijven toegestaan zijn, nl. op een vergund of van vergunning vrijgesteld openluchtrecreatief terrein dan zal je voor het plaatsen van een Tiny House op die terreinen eenvergunning kunnen bekomen. Maar opnieuw zonder dat je er effectief je domicilieadres zal mogen plaatsen.

In gebieden met andere bestemmingen zal het echter niet zo gemakkelijk zijn om een tiny house te kunnen gaanplaatsen en dit met of zonder vergunning.

In agrarisch gebied zijn enkel gebouwen toegelaten dienstig voor de landbouw en ermee verbonden activiteiten (hoevetoerisme, para-agrarische activiteiten, …). Om aan hoevetoerisme te gaan doen bijv. is het eventueel mogelijk dat een gemeente de bouw van tiny houses in agrarisch gebied toelaat in beperkte mate, maar dus opnieuw enkel voor tijdelijk verblijf, niet om er zijn/haar hoofdverblijf te gaan vestigen. Bovendien zal je pergemeente moeten navragen of dit toegelaten is. In agrarisch gebied is een zonevreemde functiewijziging van landbouw naar wonen mogelijk, maar dan enkel via de bestaande gebouwen. Niettemin zou het in beperkte mate toelaten van tiny houses in landbouwgebied er wel voor kunnen zorgen dat open vlaktes minder verhard worden dan op vandaag het geval is bij de omschakeling naar wonen. De realiteit leert ons echter dat wie een hoeveopkoopt dit meestal niet doet om er klein te gaan wonen.

In woongebied met of zonder landelijk karakter zal je ook een omgevingsvergunning nodig hebben om iets te mogen bouwen dat voor bewoning in aanmerking komt. Zoals hierboven reeds uiteengezet zal een tiny house, wegens het beperkte bouwvolume meestal niet voldoen aan alle eisen die gesteld worden door de Vlaamse Codex Wonen en haar uitvoeringsbesluiten qua oppervlakte, plafondhoogte, … of aan de strengere stedenbouwkundigeverordeningen die de gemeente daaromtrent heeft uitgevaardigd. Volgens de Vlaamse Codex wonen dient een zelfstandige woning voor 1 persoon een minimumoppervlakte te hebben van 18m² en een minimale plafondhoogte van 220cm, de meeste gemeentes voorzien via gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen meestal echterstrengere normen dan op gewestelijk vlak. Daar dient dus ook rekening mee gehouden te worden.

Indien daar wel aan voldaan kan worden kan het zijn dat je daarvoor in een woongebied en dan vooral in een woongebied met landelijk karakter toestemming voor zou kunnen kijken. Dit zal dan moeten beoordeeld worden op de inpasbaarheid ervan in de omgeving, zijnde de goede ruimtelijke ordening. Ik vrees dan wel dat je ervoor zalmoeten zorgen dat het Tiny House niet verplaatsbaar is,m.a.w. niet op wielen staat. Het is een beetje te vergelijken dan met de containerwoningen.

Opnieuw zal je bij de gemeente moeten gaan aftoetsen of het mogelijk is om op een stuk bouwgrond een dergelijke constructie voor bewoning te gaan plaatsen. De beslissing daaromtrent zal steeds bij de overheid liggen,die elke aanvraag concreet moet gaan aftoetsten aan de beoordelingscriteria om een omgevingsvergunning voor de bouw van dergelijke constructie te gaan afleveren. Daarbij zullen niet enkel de stedenbouwkundige voorschriften worden nagekeken, maar zal de aanvraag ook op de goede ruimtelijke ordening getoetst worden.

Als laatste kan ik nog opmerken dat ingevolge het vrijstellingsbesluit 1 verplaatsbare constructie die voor bewoning kan gebruikt worden, waaronder een woonwagen, een kampeerwagen en een tent zonder vergunning geplaatst mag worden voor zover ze niet zichtbaar is vanaf de openbare weg en zonder dat men er effectief gaat in wonen. Dus daar komt men ook niet verder mee. Bovendien geldt deze vrijstelling niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied,m.u.v. parkgebied.

Niettemin zou de bouw van tiny houses een oplossing kunnen bieden voor de alsmaar schaarser wordende ruimte in België, maar het is afwachten of de overheid dit ook effectief zal willen gaan erkennen.

 

10.  verjaring: hoe kan men het strijdingsgebruik of de aanvang van de verjaring bewijzen?

Hier is het antwoord dezelfde als vermeld bij vraag 7, nl. d.m.v. facturen met vermelding datum uitvoeren werken, aankoopaktes waarin dit vermeld staat, foto’s met datum, luchtfoto’s, … kortom met alle mogelijke middelenwaaruit de datum van begaan overtreding blijkt.

Rechtsgebieden

Onze experts binnen dit rechtsgebied

Nadia Decock

Nadia Decock

Meer info

Gerelateerde nieuwsberichten

FAQ’s omgevingsrecht – deel 1

FAQ’s omgevingsrecht – deel 1

deel 1 - Q&A over omgevingsrecht - lesopdracht Vives op 17/12/20 door Nadia Decock.

Lees meer
FAQ’s omgevingsrecht – deel 3

FAQ’s omgevingsrecht – deel 3

deel 3 - Q&A over omgevingsrecht - lesopdracht Vives op 17/12/20 door Nadia Decock.

Lees meer
FAQ’s omgevingsrecht – deel 4

FAQ’s omgevingsrecht – deel 4

deel 4 - Q&A over omgevingsrecht - lesopdracht Vives op 17/12/20 door Nadia Decock.

Lees meer