Omgevingsrecht
januari 19, 2021

Omgevingsrecht

FAQ's omgevingsrecht

1. Als bomen worden gekapt in het verleden. Er ontstaat dus een overtreding. Nadien wordt de woning verkocht en de overtreding wordt vastgesteld. Wat zijn de gevolgen? 

We gaan er hier dus vanuit dat het om bomen gaat waarvoor een kapvergunning diende aangevraagd te worden.

Als vastgesteld wordt dat deze gekapt werden zonder de vereiste vergunning dan zal inderdaad daarvan een PV van vaststelling kunnen opgemaakt worden. Het is dan eerst en vooral van belang om te gaan nakijken wat de overheid kan bewijzen en of dit eventueel geregulariseerd kan worden.

Kan dit niet geregulariseerd worden dan moet nagegaan worden of het misdrijf niet reeds verjaard is. Is het verjaard dan kan men niets meer gaan eisen.

Is de inbreuk niet verjaard, dan kan de vaststellende overheid ervoor kiezen om de vaststelling van dit misdrijf  door te sturen naar het parket en/of om een herstelvordering te gaan opstellen.

In het kader van het vernieuwde handhavingsrecht, waarbij dus vooral ingezet wordt op preventie i.p.v. op strafrechtelijke handhaving zou het kunnen zijn dat men aanmaant om bijvoorbeeld nieuwe bomen te planten. Het kan ook zijn dat men een minnelijke schikking aangaat omtrent de op te leggen herstelmaatregel (betalen van een meerwaardesom, herstel in oorspronkelijke staat (aanplanten nieuwe bomen) of aanpassingswerken (planten van nieuwe bomen op een andere plaats ter compensatie). Let wel de minnelijke schikking omtrent deze herstelmaatregel laat de mogelijkheid tot strafrechtelijke vervolging niet uitdoven. Zij heeft enkel betrekking op de herstelmaatregel.

De koper zal als instandhouder van dit misdrijf niet vervolgd kunnen worden als hij kan bewijzen dat de verkoper deze bomen gekapt heeft. Het instandhouden van bouwovertredingen is immers niet meer strafbaar, tenzij gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied. In dat geval zou de koper wel nog een exclusieve administratiefrechtelijke boete kunnen krijgen.

Indien de verkoper het kapen van de bomen verzwegen heeft bij de verkoop dan zal hij wel door de koper kunnen aangesproken worden voor alle schade die deze laatste geleden heeft ingevolge dit verborgen gebrek of op basis van een precontractuele fout. De verkoper kan ook blootgesteld worden aan strafrechtelijke vervolging voor het kappen van de bomen zonder vergunning.

In de praktijk zal het er veelal van afhangen wanneer men deze overtreding vaststelt en in welk gebied om te weten welke gevolgen er door de overheid aan gegeven zullen worden. Het is altijd belangrijk om op zo’n ogenblik zo snel mogelijk in dialoog te gaan met de gemeente om na te gaan of er minnelijk uitgeraakt kan worden.

 

2. Is de wederopbouw van een zonevreemde woning (bij brand bvb) in kwetsbaar bosgebied waarvoor door de gemeente een specifiek RUP werd opgemaakt mogelijk?

In principe kunnen in het geval van overmacht (brand mag dus niet te wijten aan fout of opzet van de eigenaar)enkel herstelwerken vergund worden in afwijking van de bestemmingsvoorschriften en mits te voldoen aan volgende voorwaarden:

  • Daadwerkelijke bewoning  van   de   woning   het   jaar   voorafgaand   de   vernieling   of beschadiging;
  • Aanvraag daartoe binnen de 3 jaar na uitkering door verzekering of binnen de 5 jaar na de vernieling of beschadiging indien men niet verzekerd was of geen dekking verleend wordt:
  • Het bouwvolume van de herstelde woning blijft beperkt tot:
  • Het vergunde of vergund volume met een van 1.000 m³, indien de woning gelegen is in ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologische belang of ecologische waarde;
  • 000 m³, indien de woning gelegen is in een ruimtelijk niet kwetsbaar gebied, in een parkgebied of in een agrarische gebied met ecologische belang of ecologische waarde
  • Het aantal woongelegenheden tot het voor de vernietiging bestaande aantal, tenzij een zorgwoning gecreëerd wordt.

Dus in principe is in ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebieden en agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde enkel herstel van de woning mogelijk, dat wil zeggen enkel in het geval de woning niet volledig vernield is geworden.

Gaat de gemeente echter in een RUP gaan voorzien zodat een heropbouw toch mogelijk is dan zal zij dit concreet moeten gaan verantwoorden en eventueel voor dit perceel een bestemmingswijziging gaan voorzien. Dergelijk RUP dient dan wel in overeenstemming te zijn met de beleidsplannen van de hogere overheid (bijv. het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen of ruimtelijke structuur- en uitvoeringsplannen van de Provincie).

 

3.  Extra woongelegenheden mogen niet in zonevreemde ligging. Ook geen zogenaamde kangoeroewoning?

Voor zorgwoningen (bekendste vorm van kangoeroewonen op vandaag) wordt steeds een uitzondering gemaakt. Dit net om te gaan stimuleren dat kinderen meer zelf voor hun hulpbehoevende ouders zouden gaan zorgen. Voor de creatie van een zorgwoning is ook geen vergunning nodig, indien deze niet gepaard gaat met een uitbreiding van de woning. Let wel, er geldt wel een meldingsplicht. Ook de beëindiging van de functie als zorgwoning is meldingsplichtig.

Een andere vorm van kangoeroewoning, dan zorgwoning zal normaal gezien niet toegelaten worden.

 

4. Is de procedure ‘vergund geacht’ onderworpen aan een openbaar onderzoek en wat zijn de beroepsmogelijkheden?

 Er kan inderdaad een aanvraag ingediend worden bij het College van Burgemeester en Schepenen om een gebouw als vergund geacht op te nemen in het vergunningenregister om zekerheid te hebben naar de toekomst toe, maar meestal gebeurt dit in het kader van de beoordeling van een vergunningsaanvraag.

Dergelijk onderzoek wordt niet onderworpen aan een openbaar onderzoek.

Tegen een beslissing tot opname of tot weigering tot opname van een constructie als vergund geacht is beroep mogelijk bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

5. Is er een omgevingsvergunning nodig wanneer een drankgelegenheid het terras uitbreidt naar de zijtuin of achtertuin, wanneer deze handeling niet gepaard gaat met verhardingen of andere werken, er worden enkel tafelen stoelen geplaatst

Als er enkel tafel en stoelen worden geplaatst op privéterrein in principe niet, maar vraag toch altijd nog eens na bij de gemeente. Dikwijls kan de gemeente dit zelf vergunnings- of meldingsplichting maken of kan er iets over vermeld staan in een politiereglement ten einde controle te kunnen houden op de overlast die een dergelijk terras met zich kan meebrengen voor de omgeving.

6. Wordt bosgebied gelijkgesteld met Parkgebied? 

Nee, hoewel beiden aanzien worden als ruimtelijk kwetsbaar gebied, wordt bosgebied veel strenger gereguleerd dan parkgebied.

Bosgebieden zijn enkel bestemd voor bosbedrijf, waarin enkel gebouwen toegelaten zijn die noodzakelijk zijn voorde exploitatie van en het toezicht op de bossen, evenals jagers- en vissershutten. Geen van deze gebouwen mag echter kunnen aangewend worden als woonverblijf, ook niet tijdelijk.

Parkgebieden zijn gebieden, die vooral gelegen zijn bij of in woonkernen en die men wenst in hun staat te bewaren of die bestemd zijn om ingericht te worden om hun sociale functie te vervullen. In principe zijn daar enkel inplantingen van gebouwen mogelijk in functie van de openstelling van het park en binnen bestaande gebouwen.

Men zal ook veel meer zonevreemde woningen terug gaan vinden in parkgebieden dan in bosgebieden. Omdat dergelijke woningen meestal gelegen zijn nabij een woongebied of er verschillende woningen reeds bestaan, waardoor veel handelingen in principe slechts een minimale ruimtelijke impact hebben, die de natuurwaarde of de landschappelijke waarde van het parkgebied niet in gedrang brengen, wordt daar meer toegelaten.

Daarom dat bijvoorbeeld het vrijstellingsbesluit wel van toepassing is in parkgebieden, maar niet in bosgebieden. Ook worden zij in het kader van de zonevreemde basisrechten en functiewijzigingen uitgesloten van de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Daar waar in ruimtelijk kwetsbare gebieden enkel verbouwen of herstelwerken na teniet gaan door overmacht mogelijk zijn, wordt in parkgebieden toegelaten dat ook daar uitbreiden en herbouwen mogelijk is onder de voorwaarden die gelden voor andere zonevreemde woningen, niet gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

 

7. Hoe kan men aantonen dat een gebouw of bijgebouw reeds voor 1962 werd opgericht ? Kan men herstellingen aan dergelijke gebouwen uitvoeren zonder vergunning ?

Aan de hand van aankoopaktes, facturen, foto’s, kadasterplannen (enkel als begin van bewijs), luchtfoto’s, … Alles waarmee kan aangetoond worden dat de constructie aanwezig was voor 1962.

Voor huidige werken aan dergelijke gebouwen zal moeten nagegaan worden of deze werken op vandaag vergunningsplichtig zijn of niet. Het vermoeden geacht vergund te zijn ontslaat de zakelijke rechthouder niet van de vergunningsplicht die op vandaag geldt!

Dit vermoeden van vergunning kan wel spelen wanneer bijvoorbeeld een woning toen reeds ingedeeld was in meerdere woonentiteiten, laat we zeggen 5, maar op vandaag zijn er voor dat gebied maar maximum 2 woonentiteiten niet meer toegelaten per gebouw, dan zal de overheid niet kunnen gaan eisen dat dit gebouw, dat reeds van voor ’62 over 5 woonentiteiten beschikte, teruggebracht wordt naar een gebouw met 2woonentiteiten. Zij zal dan ook geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kunnen weigerenvoor dit gebouw, omdat het niet zou voldoen aan de huidige voorschriften inzake maximum toegelaten woongelegenheden, die voor dit gebied gelden.

 

8.  Een landgebouw gelegen in agrarisch gebied (vb gebruikt als loods) met een adres en vestigingsnummer van landbouwactiviteiten goedgekeurd door agentschap landbouw, maar het landgebouw is verkrot, wel van voor1962 dus vergund, met bouwovertreding. 

a) Is dit landgebouw zone-eigen of zonevreemd?

Agrarische gebieden zijn bestemd voor landbouw in de ruime zin. Dus niet enkel bewerken van het land valt daaronder, maar ook tuinbouw, veeteelt, visbouw, tuinbouw onder glas met hydrocultuur, … Ook verblijfsgelegenheid die geïntegreerd wordt in het landbouwleven is toegelaten (bijv. hoevetoerisme), net als para-agrarische bedrijven.

Zolang men aan landbouw in de ruime zin van het woord doet dan zijn alle voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen toegelaten, alsook de bouw van een woning voor de exploitant van het bedrijf, zolang deze woning een geïntegreerd deel uitmaakt van het gebouwencomplex van het bedrijf. Het antwoord is dus dat dit gebouw zone-eigen is.

b) Kan je dit nog opknappen/regulariseren?

Regulariseren is enkel nodig indien een bouwovertreding begaan werd. Opknappen is geen enkel probleem.

c) En wat als het gaat om een verkrotte woning in agrarisch gebied?

Hier zal een onderscheid moeten gemaakt worden naargelang de woning te aanzien is als een bedrijfswoning bij een landbouwbedrijf of dat er een bestemmingswijziging is doorgevoerd van landbouw naar wonen, waardoor men dus zonevreemd komt te liggen.

In het eerste geval zal men deze verkrotte woning perfect kunnen verbouwen, herbouwen, uitbreiden, …

Eens men zonevreemd is geworden zit men echter vast omdat de voorwaarden om van de zonevreemde basisrechten te kunnen genieten zijn dat het om een hoofdzakelijk vergund gebouw is dat bovendien niet verkrot is. Met hoofdzakelijk vergund bedoelt men dat het gebouw voor minstens 90% (bruto-bouwvolume) dient vergund te zijn en met niet verkort dat de stabiliteit van het gebouw niet aangetast is.

Als men dus te maken heeft men een functiewijziging van landbouw naar woning en de woning is verkrot dan is het antwoord dus dat je daar in principe niets meer mee kan doen, tenzij men terug een zone- eigen functie gaat creëren. En dit ongeacht of de functiewijziging legaal of illegaal is gebeurd, want hoofdzakelijk vergund zijn en niet verkrot zijn, zijn twee cumulatieve voorwaarden, ze moeten dus beide vervuld zijn om te kunnen genieten van de zonevreemde basisrechten.

 

9. Kan u iets meer vertellen over de huidige regelgeving van tiny houses in agrarisch gebied of woongebied(met landelijk karakter).

Op vandaag is er in principe geen specifieke  wetgeving daarrond. Wil dit dan zeggen dat het toegelaten is, nee, alleen dat we moeten roeien met de riemen waarover we beschikken.

Over het algemeen zijn Tiny houses verrijdbare huisjes op wielen met een oppervlakte tussen de 25 à 50 m² en heb je in principe geen vergunning nodig om deze ergens te parkeren, tenzij je deze niet meer gaat verplaatsen en ook nog eens gaat aansluiten op het net. Let wel als deze op een aanhangwagen staan zal je deze als mobiel voertuigmoeten gaan verzekeren.

Op vandaag is het nemen van een domicilieadres in een tiny house ook niet mogelijk, omdat de meeste niet voldoen aan de woonkwaliteitseisen van de Vlaamse Codex Wonen. Ze zullen dus eerder als vakantiehuisjes beschouwd worden zonder dat je er ook effectief mag gaan wonen.

Ga je dit gaan plaatsen op terreinen waar tijdelijke verblijven toegestaan zijn, nl. op een vergund of van vergunning vrijgesteld openluchtrecreatief terrein dan zal je voor het plaatsen van een Tiny House op die terreinen een vergunning kunnen bekomen. Maar opnieuw zonder dat je er effectief je domicilieadres zal mogen plaatsen.

In gebieden met andere bestemmingen zal het echter niet zo gemakkelijk zijn om een tiny house te kunnen gaanplaatsen en dit met of zonder vergunning.

In agrarisch gebied zijn enkel gebouwen toegelaten dienstig voor de landbouw en ermee verbonden activiteiten (hoevetoerisme, para-agrarische activiteiten, …). Om aan hoevetoerisme te gaan doen bijv. is het eventueel mogelijk dat een gemeente de bouw van tiny houses in agrarisch gebied toelaat in beperkte mate, maar dus opnieuw enkel voor tijdelijk verblijf, niet om er zijn/haar hoofdverblijf te gaan vestigen. Bovendien zal je per gemeente moeten navragen of dit toegelaten is. In agrarisch gebied is een zonevreemde functiewijziging van landbouw naar wonen mogelijk, maar dan enkel via de bestaande gebouwen. Niettemin zou het in beperkte mate toelaten van tiny houses in landbouwgebied er wel voor kunnen zorgen dat open vlaktes minder verhard worden dan op vandaag het geval is bij de omschakeling naar wonen. De realiteit leert ons echter dat wie een hoeve opkoopt dit meestal niet doet om er klein te gaan wonen.

In woongebied met of zonder landelijk karakter zal je ook een omgevingsvergunning nodig hebben om iets te mogen bouwen dat voor bewoning in aanmerking komt. Zoals hierboven reeds uiteengezet zal een tiny house, wegens het beperkte bouwvolume meestal niet voldoen aan alle eisen die gesteld worden door de Vlaamse Codex Wonen en haar uitvoeringsbesluiten qua oppervlakte, plafondhoogte, … of aan de strengere stedenbouwkundige verordeningen die de gemeente daaromtrent heeft uitgevaardigd. Volgens de Vlaamse Codex wonen dient een zelfstandige woning voor 1 persoon een minimumoppervlakte te hebben van 18m² en een minimale plafondhoogte van 220cm, de meeste gemeentes voorzien via gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen meestal echter strengere normen dan op gewestelijk vlak. Daar dient dus ook rekening mee gehouden te worden.

Indien daar wel aan voldaan kan worden kan het zijn dat je daarvoor in een woongebied en dan vooral in een woongebied met landelijk karakter toestemming voor zou kunnen kijken. Dit zal dan moeten beoordeeld worden op de inpasbaarheid ervan in de omgeving, zijnde de goede ruimtelijke ordening. Ik vrees dan wel dat je ervoor zal moeten zorgen dat het Tiny House niet verplaatsbaar is, m.a.w. niet op wielen staat. Het is een beetje te vergelijken dan met de containerwoningen.

Opnieuw zal je bij de gemeente moeten gaan aftoetsen of het mogelijk is om op een stuk bouwgrond een dergelijke constructie voor bewoning te gaan plaatsen. De beslissing daaromtrent zal steeds bij de overheid liggen, die elke aanvraag concreet moet gaan aftoetsten aan de beoordelingscriteria om een omgevingsvergunning voor de bouw van dergelijke constructie te gaan afleveren. Daarbij zullen niet enkel de stedenbouwkundige voorschriften worden nagekeken, maar zal de aanvraag ook op de goede ruimtelijke ordening getoetst worden.

Als laatste kan ik nog opmerken dat ingevolge het vrijstellingsbesluit 1 verplaatsbare constructie die voor bewoning kan gebruikt worden, waaronder een woonwagen, een kampeerwagen en een tent zonder vergunning geplaatst mag worden voor zover ze niet zichtbaar is vanaf de openbare weg en zonder dat men er effectief gaat in wonen. Dus daar komt men ook niet verder mee. Bovendien geldt deze vrijstelling niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied, m.u.v. parkgebied.

Niettemin zou de bouw van tiny houses een oplossing kunnen bieden voor de alsmaar schaarser wordende ruimte in België, maar het is afwachten of de overheid dit ook effectief zal willen gaan erkennen.

 

10.  verjaring: hoe kan men het strijdig gebruik of de aanvang van de verjaring bewijzen?

Hier is het antwoord dezelfde als vermeld bij vraag 7, nl. d.m.v. facturen met vermelding datum uitvoeren werken, aankoopaktes waarin dit vermeld staat, foto’s met datum, luchtfoto’s, … kortom met alle mogelijke middelen waaruit de datum van begaan overtreding blijkt.

11.  Misschien kunt u iets vertellen over de omgevingsvergunning handel – KMO – Industrie ?

Heel de wetgeving hierrond in detail gaan bespreken is hier onmogelijk, maar hieronder wel een kort overzicht vanwaar men wat terug kan vinden.

a)  inzake de vroegere milieuvergunning

Om een bedrijf op te starten dient nagegaan te worden of er een omgevingsvergunning dient aangevraagd te worden voor het exploiteren van een ingedeelde inrichting of activiteit, of dat van een dergelijke onderneming een melding dient gemaakt te worden.

In Vlaanderen deelt men hinderlijke inrichtingen en activiteiten onder in 3 klassen.

Klasse 1 omvat de meest hinderlijke inrichtingen en activiteiten (bijv. wasserijen, benzinestations, afvalverbrandingsinstallaties, …), klasse 2 de minder hinderlijke (garages met meer dan 1 schouwput of brug, feestzalen en lokalen met dansgelegenheid van meer dan 100m³, houden van meer dan 10 volwassen honden, bakkerijen en schrijnwerkerijen met meer dan 10 kW geïnstalleerd vermogen aan machines) en klasse 3 de minst hinderlijke activiteit (autoherstelplaatsen met gebruik van 1 of geen schouwbrug, een slagerij, propaangastanks tot 3000 liter, stookolietanks bij woning vanaf 5.000 liter, …).

Voor een ingedeelde inrichting of activiteit van de eerste en tweede klasse is steeds een omgevingsvergunning vereist, voor een ingedeelde inrichting of activiteit van de derde klasse dient er enkel een melding te gebeuren.

Deze vergunningen en meldingen vormen een grote bron van informatie voor OVAM in het kader van het opstellen van een bodemdecreetattest (zie verder).

De instrumenten om een vergunningsaanvraag of melding van een ingedeelde inrichting of activiteit te gaan beoordelen zijn voornamelijk terug te vinden in het Decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake het Milieubeleid (DABM) en VLAREM II en III.

 

b)  Omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten

De procedure hieromtrent is opgenomen in het Omgevingsvergunningendecreet. Het toepassingsgebied en de beoordelingscriteria in het Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid van 15 juli 2016.

Dergelijke vergunning is noodzakelijk van zodra je een permanente handelszaak wenst te openen van meer dan 400m² netto handelsoppervlakte.

Er geldt geen vergunningsplicht voor tijdelijke handelszaken die een bestaand vergund gebouw in gebruik nemen voor minder dan 90 dagen per jaar, indien deze niet in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, of voor minder dan 180 dagen per jaar, indien deze wel in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften.

Kleinhandel wordt onderverdeeld in volgende categorieën:

  • Voeding
  • Goederen voor persoonsuitrusting
  • Planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw
  • Andere producten

12.  Uit de praktijk: een eigenaar van onroerend goed (particulier) dient bij de gemeente een aanvraag in tot stedenbouwkundige handeling. Het betreft een aanvraag tot regularisatie van tuinaanleg met verhardingen. De aanvraag werd reeds tweemaal door het college geweigerd op basis van bezwaarschriften van de buren n.a.v. vastgestelde inbreuken. Ook de provincie kwam ‘in het spel’. Die volgde het oordeel van de gemeente want inbreuken werden vastgesteld. De eigenaar in kwestie dient nu een derde aanvraag tot regularisatie in bij de gemeente. Mijn vraag hierbij: hoeveel keer kan men een regularisatie aangaande hetzelfde dossier aanvragen bij de gemeente?

 

Het antwoord is zoveel als men wilt, maar of het nuttig is om telkens dezelfde aanvraag in te dienen is nog maar de vraag.

Indien men denkt dat onterecht geweigerd wordt door de gemeente, gaat men het best in beroep bij de Deputatie. In het andere geval probeer je het beste met de gemeente (de gemeentelijke omgevingsambtenaar, de schepen van ruimtelijke ordening en de burgemeester) rond de tafel te gaan zitten om te bespreken wat wel mogelijk is voor hen.

 

13.  Kan er in een bron en valleigebied (volgens gewestplan Oudenaarde) een schuihok geplaatst worden in een bestaande weide.

Hier is het antwoord nee.

Enkel in agrarisch gebied is het plaatsen van 1 stal voor weidedieren toegelaten zonder effectiefberoepslandbouwbedrijf op voorwaarde dat het niet gelegen is in ruimtelijk kwetsbaar gebied of gebieden aangewezen als bouwvrij agrarisch gebied of agrarisch gebied met overdruk natuurverweving.

Schuilhokken zelf zijn in principe vrijgesteld van vergunningsplicht op basis van het Vrijstellingsbesluit (art; 5.1, 3°)op voorwaarde dat ze houten wanden hebben, een maximale hoogte van drie meter hebben en minstens 1 zijde die volledig open is. Daarnaast mogen ze niet gelegen zijn in ruimtelijk kwetsbaar gebied, met uitzondering van parkgebied.

 

14.  Wanneer een vastgesteld bouwmisdrijf verjaard is en niet regulariseerbaar lijkt, kan men dan naar aanleiding van nieuwe en andere vergunningsplichtige werken die men wil uitvoeren in de toekomst, het herstel vorderen van het onderdeel waar het bouwmisdrijf op rust?”

Ja, en dat zal in de toekomst ook meestal zo zijn. Toch zeker als het voorwerp van de aanvraag niet hoofdzakelijk vergund is, dus voor minstens 90%.

In de praktijk ben ik wel al tegengekomen dat men om dit te omzeilen een stuk uit de aanvraag weglaat om zo toch te komen tot een hoofdzakelijk vergunde constructie en men daar dan toch een omgevingsvergunning voor aflevert.

 

15.  In hoeverre zijn kadastrale plannen correct?

Net zolang totdat ze niet door andere stukken worden tegengesproken. Kadastrale plannen kunnen een begin van bewijs vormen, maar zijn geen sluitend bewijs. In feite zijn het enkel de eigendomsaktes die zekerheid kunnenbieden of (lucht)foto’s, facturen met datum uitvoering werken, …

16.  Een woning wordt verbouwd van 1000 m³ tot 2000 m³ zonder de nodige vergunningen. Het bouwmisdrijf is verjaard en de woning wordt verkocht ingevolge de verjaring. De koper dient de woning te verzekeren voor een oppervlakte van 2000 m³. Ingevolge brand is er totaalvernieling. Niettegenstaande verzekering voor een woning met 2000 m³ kan hij die terug volledig oprichten, gezien hij een premie uitbetaald krijgt voor een woning van 2000 m³?

Betreft het een zonevreemde woning dan is het antwoord al sowieso neen, de brandverzekering zal wel moeten uitbetalen voor verlies van 2000 m³, daar het ook voor deze oppervlakte verzekerd is, maar heropbouw zal in dit geval slechts mogelijk zijn tot het oorspronkelijk vergund volume van 1000 m³. In de veronderstelling dat het oorspronkelijk voor dat volume vergund was, zoniet kan wel een uitbreiding gevraagd worden tot 1000 m³ voor zover niet gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

Gaat het om een niet-zonevreemde woning, dan zal de aanvraag tot omgevingsvergunning moeten beoordeeld worden op basis van de huidige wetgeving en conform de goede ruimtelijke ordening.

17. “Hoeve (woning) met schuur in agrarisch gebied, bouwvergunning verkregen in 1972 (niet uitgevoerd volgens plan). Hebben van de schuur een woning gemaakt en van vroeger woonhuis een woning behouden. Op vandaag twee kadastrale percelen (2 huisnummers), altijd verhuurd geweest. Probleem: Hoe moeten we dit op vandaag interpreteren? Gemeente zegt: kijken naar situatie van voor 1972?

Je zit hier in principe met twee onderscheiden problemen:

  • een bouwovertreding wegens niet uitvoeren volgens plan
  • uitvoeren van een bestemmingswijziging van landbouw naar wonen

De bouwovertreding zelf zal op vandaag reeds verjaard zijn, doch dit kan wel een rol spelen bij het beoordelen van een aanvraag tot omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

Wat de bestemmingswijziging betreft dient erop gewezen te worden dat bestemmingswijzigingen pas vergunningsplichtig zijn sinds 9 september 1984. Is de bestemmingswijziging dus daarvoor gebeurd dan dient de gemeente deze te erkennen en kan zij dit niet gaan aanwenden om te gaan zeggen dat de gebouwen niet als hoofdzakelijk vergund kunnen beschouwd worden.

 

18. Een aannemer koopt een boerderij met stallingen. Hij gaat er wonen. Hij woont dus zonevreemd. Mag hij een bijgebouw (vb een oude varkenstal) gebruiken om er in te werken (bv bekistingen maken, betonnen balken gieten,…) maw mag hij de bijgebouwen gebruiken voor zijn ambacht.”

Hier is het antwoord nee, dit komt niet voor op de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen. Hij kan het wel gebruiken voor:

1) louter opslag indien:

  • Het gebouw of gebouwencomplex deel uitmaakt van een gebouwengroep
  • Gelegen is aan een bestaande, voldoende uitgeruste weg
  • Het nieuwe gebruik is mogelijk zonder ingrijpende werken.

2) paardenhouderij, manège, dierenasiel, dierenpension, dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, tuinaanlegbedrijf, dierentherapie, opleiding- of therapiecentrum met verblijf mits:

  • Gelegen aan een bestaande, voldoende uitgeruste weg
  • Het nieuwe gebruik is mogelijk zonder ingrijpende werken.

Rechtsgebieden

Onze experts binnen dit rechtsgebied

Nadia Decock

Nadia Decock

Meer info